转行媒体人徐剑锋:如履薄冰,不忘初心

一脚踏进公寓行当已经第三个年头,看到过2017年的高歌猛进,听到过2019年的声声惊雷,更亲历了疫情的冷酷暴击。回过头来,想明白一些事情,作为心路历程,分享给我的朋友们。 本人70…

一脚踏进公寓行当已经第三个年头,看到过2017年的高歌猛进,听到过2019年的声声惊雷,更亲历了疫情的冷酷暴击。回过头来,想明白一些事情,作为心路历程,分享给我的朋友们。

本人70年代末人,大学毕业后进入本地一家报社从事广告工作。生逢其时赶上了纸媒的黄金十年,也生不逢时在40岁左右赶上了纸媒的崩坍。此番,才深刻理解"男怕入错行",指的是在该奋斗的年龄太安逸。

电台里听到过一个段子,"是时候勇敢的跳出舒适圈了,你会发现――喔!好累"。这是创业者的真实写照,尽管我从心里抵触"创业"二字。因为前几年接触的创业者不是在写PPT,就是在讲PPT,而这两项我都不喜欢。

干上二房东这个事情也是机缘巧合。离开报社先干老本行――跟人合伙做电梯广告生意。2017年总有装修公司来谈装修换广告,一开始我们是拒绝的,耐不住这种客户越来越多,又恰逢国家鼓励公寓行业发展,股东一合计,换就换吧,不好卖就自己用,装办公室用不完就收点房子做二房东。

理想丰满,现实骨瘦。置换了几十万广告,收了两套房,就开工大吉了。谁想到这一装就是七个月,房东给两个月装修期,多出来的五个月要给房租的,字字血泪啊!

此路不通,但开弓没有回头箭,换思路。政府2017年开始鼓励开发商精装交房,毛坯不行就干精装房。收了一批精装房,配置好软装,找中介挂房出租,100平的三房一卫,我要挂6000,中介惊掉了下巴说:这个户型我出了不下20套,最高4300。后来中介真惊掉了下吧,3天,月租6000成交。

首战告捷,团队瞬间热情高涨。打多少鸡血,也不如打一场胜仗能鼓舞士气。后面就比较顺利了,房源稳定增长,迄今在光谷区域有100多套,集中在关山大道。

这点房源跟大机构无法比拟。但我们有自知之明,也有清晰定位。我们要做的是分布式高端公寓,这是大机构暂时不会涉足的细分市场,因为标准化程度不够高,跑不快,同时市场容量太小,装不下大机构的梦想。但对我们来说够了,小而精,自我标榜是"租居美学家"。

做生意的初心都是赚钱,怎么赚钱,却涉及初心的深层次含义。刚做二房东时,初心是想让愿意出价的租客,能够找到称心如意的房子。公寓行业雷声不断,初心加上了一定不能暴雷(应该叫二心吧)的想法。所以,2019年,公司经历了一次经营模式的调整,并在内部引起了争论和业务人员的抵触。

传统的二房东,包括上市的两家和没上市的一家,三巨头都是包租模式。这种模式靠租金差来回收装修成本并赚取利润。我们做高端,装修成本高,即便租金溢价可观,回本周期也过长,同时还面临空置风险。基于此,我将与业主的合作模式调整为"装修+托管",由传统包租二房东转变成服务提供商。

这下轮到业务员说"喔!好累"。市场上主流是包租模式,我们成了一股清流,这种模式首先要业主出钱装修,同时又不托底,业主接受度不高。不接受就再调整,我们推出"租金抵装修的托管模式"――先给业主垫钱装修,房屋出租以后先回收我们的成本,业主有租金收入时我们收取一定比例的管理费。向业主让渡了租金溢价,但是缩短了回本周期,降低了空置带来的运营风险。

任何生意模式都不可能让所有客户接受,价值观相近的客户,合作起来才会舒服。租金抵装修的模式推出后,确实放慢了脚步,但依然还是有业主能够想明白问题。模式调整以后,经过2019年的发展,公司的房源比例变成包租和托管各占50%。

猝不及防之中,新冠肺炎疫情来了,武汉按下暂停键。因为疫情冲击造成很多租客违约,公司的房源空置率很高,更为严峻的是大面积欠租。但4月8日复工至今,我们是站起来最快的,收缴欠租比较顺利,出房效率也很高,至今空置房源已经不多,现金流也没有被疫情击垮,一直在有序支付房东租金。

如果没有转变经营模式,调整房源结构,在疫情之下,公司可能已经倒下了。回过头来思考,房东、租客、和公司是一体的,并不是零和博弈。对于房东,我们虽然不托底,但是我们能够很快站起来,为房东继续提供服务。相比那些已经跑到包租公司维权的业主,已经被房东赶出来的租客,无论从精力还是经济来算帐,还是划算的。

托底这个事情,大概是最不靠谱的承诺。能托底一定是有钱赚的时候,大难临头第一个跳出来谈解约,甚至暴雷的,一定是当年签约时胸脯拍得最响的。近日,看到新闻,说今年赴美上市的某公寓机构,负债率已经将近100%,4年时间从零做到上市,速度和瑞幸差不多了。

长租公寓行业是一个需要定力,苦练内功的行业,没有捷径可走。即便上市,不能盈利又如何,国内资本市场马上也是注册制了,所谓宽进严管,多一份敬畏心,未来少一点无妄之灾。

不负租客,不负房东,雅瑞泊不忘初心,如履薄冰。

最后用左公辞句共勉:

发上等愿,结中等缘,享下等福;

择高处立,寻平处住,向宽处行。(文/武汉雅瑞泊物业管理有限公司总经理徐剑锋)

作者: admin

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